На практике компании-застройщики часто задерживают сдачу многоквартирного дома в эксплуатацию, тем самым доставляя неудобства дольщикам. Многие граждане, дожидаясь заселения в собственное жильё, проживают в съёмных квартирах.
Таким образом, лица, заключившие ДДУ, вправе рассчитывать на получение финансовой компенсации за невыполнение условий договорённости. В этой статье вы сможете узнать, как посчитать неустойку по договору долевого участия.
В каких случаях выплачивается неустойка по ДДУ?
При заключении сделки стороны должны прописать в договоре долевого участия дату окончания строительной работы, то есть сроки, в течение которых жилое помещение будет передано от застройщика покупателю. Без указания данного пункта ДДУ не имеет юридической силы.
В соответствии со второй частью 6 статьи и восьмой частью 7 статьи ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 года, компания-застройщик обязуется выплатить дольщику определённую неустойку в перечисленных ситуациях:
- при несоблюдении даты сдачи МКД дольщикам (если компания не укладывается в установленные ранее сроки, она вправе их продлить с согласия второй стороны, подписав соответствующее соглашение);
- при несоблюдении сроков, выделенных для исправления изъянов, обнаруженных до окончания гарантийного периода.
Под неустойкой понимается начисляемая ежедневно пеня. Её величина за каждый день просрочки сдачи объекта соответствует 1/150 ставки рефинансирования Центробанка РФ от стоимости договора, если дольщиком является гражданин (для юридических лиц размер составляет 1/300 данной ставки).
Если речь идёт о пропуске срока исправления изъянов объекта строительства, величина пеней составляет 1%:
- от цены жилья (если имеется риск признания помещения непригодным для проживания);
- от стоимости затрат, требующихся для исправления изъянов.
Какие гарантийные сроки предусмотрены при ДДУ?
Объекты долевого строительства обязательно имеют гарантийные сроки, в течение которых компании-застройщики отвечают за качество и надёжность работы.
До момента окончания этого срока дольщики вправе обратиться к строительной организации с претензией и требованием об исправлении обнаруженных изъянов, появившихся по вине застройщика.
Гарантийные сроки устанавливаются:
- от пяти лет, если речь идёт о самом объекте строительства;
- от трёх лет, если речь идёт об инженерном либо технологическом оборудовании.
Стороны сделки вправе установить большие сроки гарантии, однако законодательство РФ предусматривает указанный выше минимальный период.
Когда начинается начисление пеней?
Начисление осуществляется со дня, когда стороны сделки должны были подписать акт приёма-передачи или иной документ, подтверждающий переход недвижимости в собственность дольщика.
При этом пени начисляются за каждые сутки подобной просрочки до момента подписания необходимой документации.
Как рассчитать неустойку по ДДУ?
ДДУ может содержать пункт о расчёте пеней за просрочку исполнения обязательств. Если в договоре подобные положения отсутствуют, неустойка всё равно подлежит начислению в соответствии с ФЗ № 214 (в этом случае речь идёт о законной неустойке).
Ниже представлена формула расчёта неустойки по ДДУ:
- (КДП * 1/300 * СРЦБ / 100% * ЦД) – если второй стороной сделки выступает юридическое лицо;
- (КДП * 1/150 * СРЦБ / 100% * ЦД) – если дольщиком является гражданин.
Стоит отметить, что на июнь 2017 года вышеуказанная ставка приравнивается к 9%.
Пример расчёта неустойки по договору долевого участия
К примеру, компания-застройщик к 1 марта 2017 года должна была сдать гражданину-дольщику жилое помещение, стоимость которого составляет 5 млн. рублей.
Подписание передаточного акта было осуществлено сторонами сделки лишь 20 июня 2017 года в связи с нарушением графика строительства по вине самой компании. Таким образом, количество дней просрочки выполнения обязательства составило 111 дней.
Согласно установленной ФЗ № 214 формуле расчёта неустойки, величина пеней за все дни просрочки составит (111 * 1/150 * 9% / 100% * 5 000 000) = 333 000 рублей.
Стоит отметить, что дольщик вправе настоять на расторжении ДДУ, в соответствии с 9 статьёй ФЗ № 214. Однако в таком случае он не сможет рассчитывать на выплату неустойки.
Досудебное взыскание пеней
Первоначально юристы рекомендуют попытаться разобраться в конфликте мирным путём. Чтобы застройщик выплатил начисленные пени добровольно, направьте ему письменное заявление (претензию), составленное в свободной форме. Приложите к нему документ, содержащий расчёт неустойки за каждые сутки неисполнения обязательства.
Дополнительно компания обязуется возместить прочий ущерб, нанесённый дольщику:
- моральный вред;
- затраты на аренду жилого помещения;
- и т. д.
Дольщик должен указать сумму понесённых убытков в тексте обращения к компании-застройщику.
Взыскание пеней через суд
Гарантийный срок на строительные работы — https://uristboss.ru/prava-potrebitelya/garantijnyj-srok-na-stroitelnye-raboty/.Реализация товара с истекшим сроком годности — https://uristboss.ru/prava-potrebitelya/realizaciya-tovara-s-istekshim-srokom-godnosti/.
Срок годности и срок хранения — https://uristboss.ru/prava-potrebitelya/srok-godnosti-i-srok-hraneniya/.
Чтобы взыскать неустойку и ущерб, нанесённый дольщику в связи с неисполнением условий договорённости сторон, необходимо подать в суд по месту нахождения компании-застройщика соответствующий иск. Документ может содержать оба требования единовременно – и о выплате пеней, и о возмещении нанесённого вреда.
В исковом заявлении следует указать:
- название судебной инстанции;
- персональные данные истца (если им является гражданин, указывается ФИО и адрес проживания; если же заявитель – юридическое лицо, в «шапку» документа вписывается наименование организации, её юридический адрес, должность и ФИО представителя);
- название и адрес расположения застройщика;
- факт нарушения условий договорённости сторон (требуется ссылка на конкретный пункт ДДУ);
- требование о выплате пеней и ущерба;
- обстоятельства, подтверждающие позицию истца;
- стоимость искового заявления (то есть совокупную величину начисленный пеней и дополнительных затрат);
- список приобщаемой документации;
- дату обращения;
- личную подпись истца.
Судебное разбирательство сопровождается определёнными затратами (например, оплатой услуг адвоката, пошлины за подачу иска, которая назначается при цене исковых требований от 1 миллиона рублей и т. д.). Истец вправе взыскать сумму, равную величине затрат, с ответчика.
Иск в обязательном порядке дополняется бумагами, имеющими отношение к делу и способными доказать позицию заявителя (претензией, направленной ранее к ответчику для разрешения конфликта мирным путём, копией ДДУ и т. д.).
Судья вправе принять решение об уменьшении величины неустойки или ущерба, нанесённого заявителю, однако в допустимых пределах. Это происходит при наличии обстоятельств, заслуживающих внимания.
Суд принял решение в вашу пользу? Дождитесь вступления постановления в законную силу и получите исполнительный лист, с которым требуется обратиться в ТО ФССП по месту расположения застройщика.
Подайте вместе с данным документом заявление об инициировании исполнительного производства. Взысканием неустойки в этом случае будут заниматься уполномоченные судебные приставы.
Обратиться с аналогичным заявлением и исполнительным документом можно непосредственно в банк, в котором у компании-застройщика открыт счёт.
Организация, не выполнившая условия ДДУ в установленные сроки, может быть привлечена к уголовной или административной ответственности. Дольщик имеет законное право обратиться в ТО Роспотребнадзора или другого государственного органа, уполномоченного осуществлять надзор за качеством услуг в данной сфере.
